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公共维修基金,别让我交得不明不白

        商品房收房时,购房者需支付一大笔公共维修基金,但这笔钱究竟归谁所有,如何使用却没有多少人能说得清楚。

        连日来,张先生一直很兴奋,因为去年购买的期房终于竣工了,他接到了开发商的“收房通知”。但接下来的事情让他高兴不起来。当张先生如约来到开发商处拿钥匙时,开发商取出一堆表格让他填写,多数都是让他交钱的,其中一项是他必须向物业公司交纳总房款2%的公共维修基金,算下来有2万多元。物业公司告诉他,这是代房管局收的,用于以后小区公共设施的维修。张先生很疑惑:交这笔钱的法律依据是什么?这笔钱到底应该由开发商还是业主交纳?谁来管理这笔资金?如何使用?虽然不明白,张先生也只能按要求交了这笔钱,否则别想拿到新房钥匙。就张先生的这些疑问,记者采访了我国房地产法律专家、暨南大学法学院符启林教授及北京世华律师事务所张徐宁律师。

        首期公共维修基金应由谁负担?

        公共维修基金指的是住宅共用部位、共用设施设备维修基金,专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新和改造。张徐宁说:“住宅与一般商品不同,它不是一个独立的产品,而是由公共部位把各家购买的部分连接起来。当保修期满,这些共用部位损坏时,不可能再由开发商来负责维修了,也不能由哪户业主单独维修,因此必须建立维修基金来加以保障,以保证物业的后续正常使用,维护物业产权人和使用人的共同利益。”

        1998年11月9日建设部发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(下称“办法”)第五条规定,商品住房在销售时,购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%至3%的比例向售房单位缴交维修基金。据此,张徐宁认为,维修基金应由业主向售房单位交纳,售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。可见,这笔资金应该由业主向售房单位交纳,其性质是属于业主共有的。

        但是,在首期公共维修基金应由谁负担的问题上,建设部的“办法”与各地的地方性规章有不同的规定。例如,北京市《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》规定,北京市商品房购房者缴纳公共维修基金的标准为购房款的2%。但《上海市商品住宅维修基金管理办法》却规定,首期维修基金由房地产开发企业和购房人共同交纳,区分配有电梯和不配电梯两种,规定房地产开发企业分别承担建筑面积成本价的4%和3%,购房人分别承担建筑面积成本价的3%和2%。符启林认为,首期公共维修基金确定为房地产开发企业和购房人共同承担比较合理,因为房地产开发企业对其售出的房屋的质量应当承担一定的责任,而缴纳前期公共维修基金即是一个重要的方面。

        公共维修资金该何时交?交给谁?

        由于我国物业管理立法较晚,因此至今仍没有出台专门的物业管理配套细则。现在关于公共维修基金的规定散见于国务院条例、部委规章、地方性法规和规章之中,很多规定很不详尽。张徐宁举例说,根据《北京市房屋土地管理局关于代收新建商品住宅维修基金有关问题的通知》规定,商品住宅维修基金在办理立契过户手续时必须足额缴纳给房地产主管部门。实践中,一般是在新建小区尚未成立业主委员会的前提下,由物业公司代为收取这笔资金,由房地产主管部门代管,房地产主管部门设立维修基金专用账户,待小区成立业主委员会后,房地产主管部门应将所代管的维修基金及其利息或者净收益全额移交给业主委员会。

        对此,符启林认为,公共维修基金的收取人实际上是首期公共维修基金的代收者,购房者与公共维修基金的代收者之间是委托关系,从基金的安全及公平角度考虑,应当确定由房地产管理部门代收,购房合同另有约定的除外。而缴纳时间应当确定在办理房地产产权登记之前,因为房屋销售和办理产权中间存在时间差,而这期间的房屋一般处于保修期间,维修费用不应从公共维修基金中支取。

        公共维修基金使用难在何处?

        业主是公共维修基金的实际使用者,但业主怎样才能用这笔钱呢?某物业公司的张经理在谈到该问题时说,他们管理的项目(小区)已经超过了5年,有些项目已经到了中修期,他们也曾申请过小区的维修基金,但到目前为止还没有得到任何回复。据记者了解,北京市已有不少小区向北京市房管部门申请提取过维修基金,但都因为程序问题至今没有批下来。为什么业主不能方便地使用这笔本来就属于自己的钱?

         张徐宁认为,主要原因是由于基金使用的相关细则没有出台。根据《物业管理条例》规定,专项维修资金收取、使用和管理的办法授权国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。但目前,上述两部门尚未出台任何规定。于是,申请人不知道如何申请,被申请人也不知道如何批准。

        立法监管公共维修基金

       符启林指出,我国目前关于公共维修基金尚未立法,而各种规章并没有统一的标准,并且一些规定已经不能适应房地产市场的快速发展,表现出明显的滞后性和不合理性。购房者既然是房地产市场上的消费者,从保护消费者的权益角度出发,就急需在立法上出台一个关于公共维修基金的权威性统一立法,以保障公共维修基金的安全和有效使用,保护购房者的合法权益。应在全国范围内明确公共维修基金的缴纳时间、缴纳主体、基金管理者、基金使用方式、监管方式以及法律责任等。

       对此,张徐宁建议,由于公共维修基金其实是属于居民的私有财产,政府在管理方面应当充分听取居民的建议,并尽快出台相关细则,使基金的使用规范合理,可以采取将此议题放到网上征求市民意见的方式,让市民公开讨论和参与。

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