bokee.net

律师博客

正文 更多文章

分手容易分房难

如今,未婚男女在恋爱期间共同购买商品房的越来越多。两情缱绻时,恋人决定一起买房是顺理成章的事,但如果分手,就面临着房屋如何分配的问题。即便是结婚后共同购房,分割也不是那么容易的事。

案例一:肖萍和任刚两人同居多年,去年2月一起买了套房,并在购房合同产权一栏里写上了两个人的名字,房屋的总价是30万元,首付款为10万元,肖、任二人各出了一半。

随着时间的推移,肖萍感觉到任刚在疏远她。终于,任刚告诉肖萍,他心里已有了另一个“她”,提出分手。经过痛苦的思考,肖萍同意了。剩下的问题是如何分割两人共同购置的房产,肖萍认为,既然是两人的名字,自己应该拥有一半房产权。肖萍要求任刚支付自己房屋总价的一半,即15万元,遭到任刚的拒绝,任刚只同意支付肖萍先前支付的5万元。因为婚前同居不受法律保护,因此,肖萍与任刚共同购买的房产不属于“夫妻共同财产”,也就不能按照夫妻共同财产分割,只能按照财产共有关系中的按份共有财产处理(依据法律规定,按份共有是指两个以上所有人对于全部共有财产按照各自的份额分享权利和分担义务)。在这个事件中,肖萍支付了5万元房款,余款由任刚支付,所以,肖萍很难就5万元以外的房屋产权主张权利。同样是爱情关系,就因为没有办理婚姻注册,这不能不说是肖萍的损失。

评析:同居恋人分手时分房,最大的难题有两个。一是买的房子多为按揭的预售房。因未办房产证,只能从购房合同上确定买主。如交房前分手了,因政府部门限制炒房,不允许变更已登记的预售合同买主,所以即使双方商定由一人承让全套房产,退还另一方购房款,也必须等到一两年后拿到房产证才能办理手续。二是因为现在各地房价一直上涨,对于放弃产权的一方如何计算购房款,很难达成协议。只能根据具体情况寻求解决方案。

从房产在房管局登记备案而言,从签合同到备案一般有3个月的缓冲期,如两人在备案前分手,则可与开发商协商变更购房合同,甚至可转让给第三人。而如果两人在房产证办妥后分手,且房屋登记于一方名下,另一方承受的房屋份额等同于二手房买卖,受让一方要付1.5%的契税。出让的一方由于退还的房款随着房价上升,还要交上升部分的个人所得税。因此,同居恋人在共同购房时,一定要慎重,不能草率行事。

案例二:刘峰为买结婚房的事情头痛不已。跟女朋友的婚事已提到日程,房子也买下来了。然而合同上的署名成为两家父母以及他和女朋友间的焦点问题。首期的8万元(20%)房款是刘峰出的,每个月还贷将在结婚后共同承担。于是,女方家长认为房产是两个人的共有财产,必须署两个人的名,而刘峰父母则认为这样做不合理,因为首期是儿子支付。家庭争执上升为小情人间的感情对峙。

评析:相爱的男女,对产权证上署谁的名字往往“无所谓”,但一旦感情出现裂痕,就会为房产争得面红耳赤。产权证表示产权人最终取得房屋所有权,因此,对婚前取得的房屋财产而言,产权证上署谁的名字就显得很重要。至于那些不存在婚姻关系的同居者,如果房产证上只有一个人的名字,另一方的权利是很难得到保障的。即使有非婚生的子女,另一方也只能争取到居住权而不享有产权。而同居双方共同购买的房产,也必须视产权证上的名字确定其归属,虽然事后可以根据付款来源、钱款走向等原始数据进行查证,但那毕竟是一个复杂而困难的过程。因此,律师提醒恋爱中的男女,婚前的财产公证是十分必要的,它是比契约更有力的证据,作为出资一方,应该让自己成为合法的财产共有人,以保护自身的利益。

案例三:丁先生与赵女士,结婚5年。两人现有的120平方米的住房是在3年前共同贷款购买的,价值60万元,首期付款20万元之后,每月需向银行归还本息3000元左右,已缴纳了3年。在七年之痒到来之前,他们的婚姻就出现了裂痕。离婚时,关于房产分割,两人产生了争议。丁先生认为,首付款是以自己的名义开户的20万元存款支付的,而且这些基本都是个人的积蓄。每月向银行的还贷基本都是用自己的收入支付的,应当获得房产的所有权。而赵女士则主张,婚后积累的财产里应当有一半是属于她的。根据我国《婚姻法》的规定,夫妻共同债务是夫妻共同生活所负的债务,应当共同偿还。两人为共同居住购买的商品房理应属于夫妻共同财产,而为购置该房屋共同向银行贷的房款自然也属于夫妻共同债务,应由两人共同承担。

评析:有些人是在婚前用一方或双方的积蓄交的购房首付款,其余靠银行按揭贷款解决,在婚后用一方的收入每月还本息。如果没有其他的约定或者证明,那么,结婚后还贷用的钱应当视为婚后的收入。按照《婚姻法》第十七条的规定,归还按揭贷款的钱不论是一方的收入,或是双方的收入,都应是夫妻共同财产。这部分钱款的价值最终转化为房屋财产的一部分。对于首付款部分,如果是用一方婚前收入支付的,应当算是一方婚前财产。夫妻感情破裂时,房产分割不仅面临着夫妻两人共同财产的分割,也涉及两人共同债务的承担。

分享到:

上一篇:遗嘱继承:法理与亲情孰轻孰重

下一篇:经适房不应卖给贫困家庭